Zillow财报解析2020124

1 公司简介

Zillow成立于2005年4月,是美国一家线上房源信息搜索平台,2006年2月公司网站Zillow.com正式上线运营,2011年公司于美国纳斯达克上市(NSDQ:ZG),并更名为Zillow Group ,市值目前处于高点,大约320亿美金。

这是一家互联网行业在垂直行业应用的典范。作为美国最大的房地产垂直类信息网站,通过将零散的买方信息和卖方信息集中到互联网平台上,以降低房屋交易成本,提高交易效率。目前Zillow已经建立了全美最权威的房屋信息数据库,为消费者在房屋买卖、租赁、借贷、装修等各个相关环节提供以信息和数据为主的产品与服务,使消费者的房屋交易决策更加聪明。

Zillow的本质是房地产垂直类在线媒体公司,大部分收入来自经纪人、开发商、抵押贷款机构、物业管理公司及家居装修公司的在线广告,竞争对手是传统媒体以及其它互联网媒体。

2020年,月活跃用户量超过2亿,90%以上来自美国,在疫情期间访问量依然有较大提升。

Zillow目前一共有三个主营的业务部分:IMT,Homes,Mortgages

IMT 即Internet, Media, Technology,就是互联网平台业务,给美国的房地产交易提供互联网平台,与美国的MLS系统(官方房地产交易数据库)同步,并通过经纪人广告的业务获得收入。这一部分是利润率最高的,根据2020年发布的10-K报表显示,2019年在IMT部分的营收达到了12.76亿美金,成本仅9800万(Adjusted EBITDA)

Homes 即闪购,自营的房屋买卖业务。通过数据团队的积累和估值模型,不断地购入被低估的房产,并以略低于市场的价格向外快速出售,回笼资金。18年推出。

Mortagages, 贷款业务,房屋销售租赁的衍生业务。此项业务来源于2018年收购的抵押贷款商MOLA。业务占比小于4%。

2 发展历史

Zillow创始团队是来自于Expedia这家互联网旅游巨头,后续的高管背景也基本都是媒体和互联网巨头。互联网基因非常清晰,其大部分发展也是典型的互联网公司发展曲线。

具体信息可见如下网址

https://www.zillowgroup.com/about-us/business/

Zillow发展至今,经历了三个发展阶段:

(1)初创发展期(2006-2010年)

2006年2月Zillow.com上线,网站上线6小时后因庞大的流量涌入而崩溃,3天内吸引超过一百万用户访问,最引人注目的便是其Zestimates房屋估价工具。随后,Zillow于2008年又相继推出了Zillow Mortgage Marketplace抵押贷款服务、Zillow Advise房产咨询服务等,截止2010第三季度,Zillow月均访问量达到1080万人次。

(2)快速扩张期(2010-2018年)

2010年Zillow的手机应用上线,流量呈现大幅度上涨,次年于纳斯达克成功上市,随后便开始了频繁的收购扩张之旅,在5年内收购了近10家公司,比如2012年收购了Hotpads,帮助Zillow扩展了租赁市场业务板块,进一步扩大了访问量;2014年更是收购了当时美国第二大房产信息平台Trulia,Zillow从此一跃成为行业的龙头。截止2016年第三季度,Zillow Group的月均访问量达到1.65亿人次。

 

(3)业务转型期(2018年-至今)

2018年集团开始拓展其业务模式,决定增加房屋交易业务及房屋贷款业务。2018年以后,home业务板块有了较大增长,2019年,homes和IMT业务各占营收的将近一半。2020年,homes业务受到疫情影响,在二季度有较大停摆,三季度慢慢在回复。

作为流量平台和广告商,直接介入客户的房屋交易业务,在市场产生很大争议。房产中介认为zillow抢夺他们生意,投资人不看好,从高利润的互联网广告业务,转向重资产低利润的房屋买卖领域,会拉低其估值。 市场对在zillow产生了重大的分歧。

3 行业分析

房地产行业在美国有约1.6万亿美金的巨大市场,接近食品和二手车市场的总和。

特点一 庞大的市场空间 极长的产业链 环节多,交易周期长,低频,刚需且永不停歇

房地产作为最大的经济部门,涉及从购房,租房,装修,新建,维修,贷款,律师等多个专业领域。

美国房地产,新旧比例为1:9,整个以二手房交易为主。二手房交易涉及环节较多,且非常复杂,每一个环节都会创造相应的交易费用。一个25万美金的房屋交易过程产生的费用约为交易金额的12%,以及60天左右的时间。

这是一个低频刚需高单价的市场。

特点二 本地化,非标准化,信息密集

房屋交易具有本地化,非标准化,信息密集。

购房作为一个家庭生命周期里较为重要的一项决策,客观上需要大量的信息来支持此重大决策。

二手房的差异较大,标准化较低,在做购房决策时对信息需求非常大且专业信息居多。

整个决策过程中需要涉及咨询、搜索、看房、交易、融资、结算搬迁、保险等一系列行为,每一个节点都比较关键,对于缺少专业知识的消费者而言,购房变成一件极其辛苦的事情,面对不同的房源往往难以决定、徘徊不定。

需求和供给高度分散,成交流程复杂,且耗时耗力,这种低频高价的决策使得89%的卖家和买家选择中介服务。

zillow推出的Zestimate就是将整个房屋的所有信息,电子化,可视化,金融化,将不能标准化的大部分信息用数字和图片集中展示。

特点三 低频刚需导致买家和卖家需求以及中介服务极度分散,需要一个集中的信息匹配平台

卖家和卖家需求情况

68%的美国人拥有房产,每年出售约530万套房屋,Zillow现有房源超过1.1亿套,成交比例约5%。在一个以二手房为主导的市场,7400万业主,4000万租户,很多家庭会从业主变成 租客,或者从租客变成业主,住房需求的转换频率较高。

单个买卖的需求是较为随机的,但是整个市场的需求是极度旺盛的。

89%的卖家和买家选择专业中介服务。

中介服务情况

从业人员众多,渠道分散,收入差距非常大。

注册的房产中介有200万,其中年达成交易超过15次以上的69万人,达成超过50次交易的顶级房产中介为8万人。超过90%的经纪公司只拥有10个或更少的经纪人,2/3的经纪公司只有一个办公室。TOP10经纪公司的市场占有率不到10%,TOP500经纪公司的市场占有率只有25%。

以房产价值中位数25万,交易佣金6%,单套房屋的交易佣金为1.5万。

美国房产中介2019年收入中位数为78940,top10的收入约为163,540,bottom10收入约为22750。

4 商业模式

zillow的现有商业模式是房地产垂直类在线媒体公司。前端产品供普通客户免费使用,通过向经纪人收费实现盈利。

Zillow目前一共有三个主营的业务部分:IMT,Homes,Mortgages

这上业务有着独立的商业模式。

IMT

由于在用户端有着极强的竞争力和用户粘度,zillow的核心业务之IMT,在发展多年后,增长依然强劲,毛利非常高。

该业务主要是为经纪人、业主、开发商等客户提供广告、产品销售以及网络技术等服务。Zillow将该业务细分为三类,包括主要为经纪人提供的“经纪人展示服务(Premier Agent)”、为业主或租赁机构提供的“房屋租赁服务(Rentals)”以及及包括新房展示,公司产品销售等各类服务在内的“其它业务”。根据Zillow Group 2019年第三季度报告,其IMT业务中,经纪人展示服务业务收入占IMT业务总收入的72%,房屋租赁服务占比为13%,其它类业务占比15%。

时间收入(亿美金)
202016 (预估)
201912.77
201812.81
201710
20167.78

zillow通过其核心产品Zestimate,建立一个动态的美国房产数据库,解决了地产行业买卖双方沟通效率低下的问题,将房源,客源以及经纪人整合在一个平台。

Zillow整合产业链的方式是以用户为中心的双边策略:(1)通过房屋估值切入,吸引用户;(2)用户增长到一定规模,吸引经纪人。免费好用的产品带来了大量的房源和客源,真实稳定的房源和客源

其收费模式为单边收费,普通用户免费,经纪人付费。

这个服务就是其IMT业务,毛利极高,且持续稳定。

Home

即 zillow offer,房屋闪购业务,低价收房后,盘整卖出 。

此项业务在25个地区展开,主要面向总价25万到30万刀的房屋。

自2018年进入市场,zillow对此市场进行了大量的投入,从2019年开始营收已经占据到总营收的一半,市场份额也高速成长。

虽然在高速成长,但是此业务暂未盈利,2020Q3每套房屋的销售亏损为$2868,比2019年$4628亏损略微降低。

此项业务是典型的重资产的低毛利行业,更像是战略性的投入,保持与opendoor在此领域的竞争。线下向线上导流,获得更多的高质量sales lead,盈利并不是最终目的,延伸业务范围,牵制对手,提高客户粘性。

home sold20182019
zillow1774313
open747018799
zillow2020sold售出房源purchased买入房源inventory库存房源
2020Q1239414791791
 2020Q2143786440
2020Q3583808665

Mortgages

这是一个房产交易衍生服务,相对传统。在总营收占比在4%左右。

19年全年营收1亿,成本1800万。

20年Q1 25M, Q2, 33M , Q3 54M,Q4 49M-53M(预估)

整个业务处于稳定增长的阶段。

 

5 公司财务分析

5.1 2020前3季度财报分析

5.1.1收入分析

Q3财报远超预期,总营收6.5亿,三个业务板块表现均超出预期,另外网站和app的访问也达到历史新高,2.3亿月独立用户,同比超出21%,季度总访问量超28亿次。

5.1.1.1 IMT收入分析

IMT Q3总收入4.15亿美金,同比增长24%,支出略有减少。经调整利润9100万美金,同比增长115%

5.1.1.2 Homes收入分析

总营收1.87亿,超预期,Q3买入808套,售出585套,库存665套,其中440套来自第二季度。

卖一套房亏损$2868,低于2019年的$4628.

5.1.1.3 Mortgages收入分析

本季度总营收5400万美金,同比增长114%,经调整利润1600万美金,远超亏损300万或者收支平衡的预期,开源节流措施明显。

5.1.2 2020年前三季度成本和支出分析

IMT 业务

cost of revenue同比略有增加

sales&Mkt,tech&development, 行政费用同比略有减少。

从数字上看,疫情对此项业务影响不明显,cost revenue增加的原因是地产中介广告费部分做了大量的优惠促销。

Homes业务

cost of revenue同比较大幅减少

sales&mkt 大幅减少

研发 大幅增加

行政费用 小幅减少

疫情对此项业务影响较大。

homes成本大幅减少的原因是由于二季度清库存没有收房导致整个成交量大幅下降。但是在市场和销售部分投入并没有同步大幅减少,同时在技术和研发领域还在加大投入。

Mortgages

cost of revenue, sales&mkt, general&administrative, 有小幅增加

tech&development 小幅减少

疫情对此项业务影响较弱,在收入翻倍的情况下,成本小幅增长,在成本控制方面较为出色。

5.1.3 2020年前三季度财报解读

IMT业务,支柱产业,表现耀眼,增长强劲,成本控制稳定,典型的现金牛业务。

Homes, 持续在销售端和技术端进行投入,还在烧钱阶段。

Mortgages,营收翻倍,成本小幅增长,市场竞争力较强。

5.2 2015年到2019年 年报分析

过去5年,zillow营收有着持续稳定的增长,各业务单元保持了其强劲的市场竞争力,毛利较高,但是财报连年亏损。

其中IMT和Mortgages部分基本保持持续稳定增长,毛利率较高,且在2020年增长依然稳定。

2018年新增Homes业务,在2019年营收已经和传统IMT业务持平,由于其单价高,未来占比会远超传统业务。

市场营销和研发保持持续的高额投入,管理费用开始略有下降。

6 Ark持仓情况

目前ARK是持有zillow最大的基金。5支主动型基金中3只配置了这只股票,分别为ARKF(fintech Innovation),ARKK(Disruptive innovation),ARKW(Next Generation Internet)

ARKF: 778K股 4.46% (十大成分股排名第4)

ARKK: 4.69M股 2.87% (十大成分股排名第7)

ARKW: 854K股 1.91% (二十大成分股排名第19)

其中ARKK,在8,9月份有售出记录,但是从10月份开始大量购入,买入远大于卖出。

ARKW, 在8,9月份有售出记录,但是从10月份开始大量购入,买入远大于卖出。

ARKF 在8,9月份有售出记录,但是从10月份开始大量购入,买入远大于卖出。

有意思的点,在9月较大量减持zillow股票的时候,其开始加仓IPOB(后面改名为open),从十月份开始,两支股票一起大量买入。

7 市值

公司行业市值(亿美金)
zillow房产320
open房产140
carvana二手车交易500
uber汽车出行980
amazon零售13300

8 机遇和挑战

机遇

zillow经过多年来对产品和市场的疯狂投入,其在房产领域对普通用户的影响已经无法撼动,疯狂的投入确保了领头羊的位置,2020年疫情更是对其巩固其领先地位起了更大的推动作用,令竞争对手无法超越。

有庞大的高质量用户和粘性,吸引了更多的付费意愿,其IMT业务也在过去几年保持每年20%以上的增长,贷款业务也增长较快。

2018年新增的Homes业务,是其从纯线上业务转型到线上线下联动的第一步,从近两年的运营来看,公司已经逐渐开始适应从轻资产到重资产的运营策略,拉近了同领域的竞争对手OPEN的距离,甚至还有可能在几年后超越。线下业务的开展,可以拉近与用户,与客户的距离,反哺线上,同时提高整个公司业务的变现能力。

由于房屋交易这个市场的线上交易量还不到1%,公司在此领域的发展空间依然巨大。在用户端尚未达到顶峰的时候,推出Homes业务,尽管争议较大,但是也能看到公司对未来的一些布局。

目前看整个公司正在逐渐剥去自己互联网的外衣,逐渐进入房产的每个领域,使得线上线下融合,构建自己的护城河。

挑战

大环境的影响,如经济危机对房地产行业的影响是巨大的,即便是行业龙头也很难抵御。

公司从高速成长期转型到成熟期的平稳转换,以及新的增长点。

9 个人评价

在深入调研zillow,并且在其app体验了其便捷性,增加了对这个公司的好感。无论从财务数据还是普通用户的使用体验,都能看出公司以用户为中心的理念。

我非常认同ark三个基金持有zillow的理念,zillow在fintech领域,技术创新,大数据创新,其均有优秀的基因。

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